Sono andato in vendita concordato su una casa sulla costa d'argento del Portogallo.
L'appartamento che ho chiuso è il più vicino al vero lungomare che puoi trovare in Portogallo. Si trova su uno splendido tratto di costa atlantica. Un contendente con tutto ciò che troverai a Malibu, Pebble Beach, Dubai o alle Bahamas.
Ma sto pagando solo una frazione di quello che pagherei per una proprietà simile in uno di quei posti.
In effetti, quando ho eseguito per la prima volta i numeri, calcolando i miei costi, ho pensato di aver commesso un errore, di aver perso uno zero da qualche parte o di aver smarrito una virgola decimale.
Dopo aver ricontrollato che fosse tutto corretto, sono arrivato a un'incredibile consapevolezza...
Comprare una casa sulla spiaggia in Portogallo è più economico che possederne e mantenerne una negli Stati Uniti.
Potrebbe sembrare un'esagerazione, ma diamo un'occhiata ai numeri.
Sulla calcolatrice qui sopra, puoi vedere un'approssimazione di quanto ammonterà la mia rata mensile del mutuo. Come ho detto prima, in Portogallo in questo momento puoi prendere in prestito a tassi incredibilmente bassi. Quindi su una proprietà da € 300.000 pagherò solo € 716,66.
La mia tassa di proprietà sarà di circa € 500 all'anno. E comprese le spese condominiali, l'assicurazione, le utenze e tutti gli altri costi di detenzione, insieme al mio mutuo, sarò all-in per meno di € 1.000 ($ 1.172) al mese.
Ora, prendi un normale appartamento con due camere da letto che ho trovato vicino alla spiaggia di Miami. Le sue tariffe HOA (associazione dei proprietari di case) sono di $ 636 al mese. Il pagamento delle tasse l'anno scorso, con una valutazione inferiore al prezzo di listino, è stato di $ 9.135.
Con un mutuo su questo condominio di Miami, stai guardando $ 3,635 al mese in costi di mantenimento. Questo è per il mutuo, la tassa sulla proprietà, le tasse HOA e l'assicurazione. Non include le utenze.
E questo è più di tre volte quello che mi costerà per il mio vero condominio fronte mare su una delle coste più spettacolari d'Europa. In effetti, ciò che pago per i costi di mantenimento più il mio mutuo in Portogallo non coprirebbe nemmeno i costi di mantenimento da solo su questa proprietà.
Come ti ho detto ieri, è fondamentale considerare i tuoi costi di holding ovunque tu decida di acquistare.
Cosa pagherai in HOA o spese condominiali, tasse sulla proprietà, assicurazioni, utenze o qualsiasi altra spesa regolare che si presenta?
Questi sono i costi che molti acquirenti inesperti trascurano quando cercano una proprietà. Si concentrano sulla cifra del tendone, il prezzo di acquisto iniziale, senza considerare cosa farà quella proprietà sul loro estratto conto mensile una volta che lo possiedono.
Acquistando in un luogo con bassi costi di detenzione, stai bloccando un valore trascurato. Non stai detenendo una risorsa che emorragie di denaro. E non sei legato alla tua casa come saresti quando ti costa ben più di $ 1.000 al mese solo per mantenere le luci accese. Puoi rinchiuderti e andartene quando vuoi. E se lo stai affittando, copri i costi e inizi a realizzare un profitto molto più velocemente.
Questa è stata una parte importante del mio processo decisionale quando ho fatto un'offerta per l'appartamento sulla costa d'argento del Portogallo.
Come ti ho detto la scorsa settimana, la Costa d'Argento non ha il tipo di potenziale di reddito che la renderebbe un vero double-your-money LETTERA raccomandazione. Ha una stagione turistica molto breve e in nessun posto vicino a tanti visitatori e acquirenti internazionali come l'Algarve. Anche i veri condomini di fronte all'oceano qui incasseranno solo da € 12.000 a € 15.000 all'anno in affitto a breve termine.
Ma dato che i costi di partecipazione sono così bassi, è abbastanza per i miei scopi. Il mio piano è di usare l'appartamento solo per un paio di mesi all'anno, al massimo, e non sarà in alta stagione. Quindi, posso affittarlo per luglio e agosto e guadagnare abbastanza per coprire i costi di detenzione e anche una buona parte del mutuo.
Possiamo applicare la stessa considerazione al settore immobiliare che rende il voto un vero LETTERA affare.
Con bassi costi di mantenimento, riduci al minimo le tue spese e massimizzi il tuo reddito da locazione.
Fai un affare LETTERA membri hanno avuto in Algarve lo scorso novembre. Potremmo acquistare appartamenti con una camera da letto in un complesso chiavi in mano a Cabanas, a soli due minuti a piedi dal lungomare, per € 140.000. Ho pensato che questi condomini valgono almeno € 165.000. Con il tuo secondo anno di noleggio potresti generare € 1.000 al mese di reddito da locazione con quello che sale a € 1.400 entro il quinto anno man mano che costruisci la tua clientela di noleggio.
La tassa su questi condomini è di soli € 300 all'anno. Le spese condominiali sono di soli 23 euro al mese. E l'assicurazione sulla proprietà sarebbe di circa € 200 all'anno. Questo arriva a un totale di soli 65 euro al mese.
Ora, combinalo con il miracolo della leva finanziaria, ovvero il finanziamento bancario portoghese. Prendi in prestito il 75% e sei nell'affare per € 35.000, più i costi di acquisto. Fallo per esempio, un tasso fisso dell'1,5% su un periodo di 20 anni e i tuoi rimborsi sono di soli € 507. Con i tuoi costi di partecipazione sono solo € 572 al mese. E come ho detto, puoi aspettarti di generare € 1.000 al mese di reddito da locazione.
In Europa, una delle spese maggiori sono generalmente i costi di chiusura iniziali. Ad esempio, in Portogallo, su una proprietà del valore di € 140.000, ti aspetteresti di pagare circa il 5% dei costi di chiusura: imposta di trasferimento, spese notarili, spese di registro immobiliare, spese legali.
Tuttavia, dopodiché, i tuoi costi di mantenimento in corso sono nominali.
È uno scenario simile in Spagna. I tuoi costi di acquisto iniziali possono essere elevati. Aspettatevi di pagare circa il 10,5% dei costi per una proprietà usata e circa il 13,5% per una nuova costruzione.
Una volta saldati i costi di acquisto, i costi di mantenimento saranno relativamente bassi.
Prendi l'affare che ho portato LETTERA membri il mese scorso. Abbiamo avuto la possibilità di possedere condomini di lusso con uno sconto del 50% in una delle migliori posizioni della Costa del Sol spagnola. Il nostro prezzo per un appartamento con due camere da letto era di soli € 164.000 ($ 193.337), ridotto da € 325.000.
Le tasse comunitarie sono di circa € 120 a € 140 al mese. Tassa di proprietà, meno di € 1.000 all'anno. E l'assicurazione sulla casa, inclusa l'assicurazione sulla responsabilità civile dell'inquilino, costa solo € 350.
Questo significa possedere in una delle destinazioni più ambite d'Europa. La Costa del Sol riceve 320 giorni di sole all'anno. È uno splendido tratto di costa con spiagge gloriose, antiche città e città, cibo incredibile, porti turistici, shopping, intrattenimento e campi da golf di livello mondiale.
La posizione di questi condomini è incredibile, proprio di fronte a uno dei golf resort più prestigiosi e lussuosi d'Europa, il Finca Cortesin, e a solo un miglio dalla spiaggia.
Ho un potenziale reddito annuo lordo di € 28.100 con affitti a breve termine. Questo si basa su un'occupazione del 52%.
Utilizzando una banca spagnola potresti finanziare fino al 70% del prezzo di acquisto a un tasso dall'1,65% al 2,35%...fisso. Supponiamo che tu abbia un mutuo a tasso fisso di 20 anni al 2% su quegli appartamenti da € 164.000 e prendi in prestito il 70% ... la tua rata mensile sarebbe di soli € 580,75.
Quindi, dopo tutte le tue spese, questo ti darebbe un reddito netto di circa € 19.000 all'anno. Ottieni un altro sconto dal 15% al 20% se assumi un gestore del noleggio.
In Portogallo , Spagna, Italia, Francia e altri paesi europei sul mio ritmo, puoi generalmente fare affidamento su bassi costi di partecipazione. Se stai acquistando per investimento, significa che stai intascando più entrate nette alla fine del mese.
Se stai acquistando una casa per te stesso, è anche un enorme vantaggio. Ti offre una maggiore libertà di vivere lo stile di vita che desideri senza incorrere in costi aggiuntivi. E con la giusta proprietà in Europa può essere una proposta estremamente interessante.
Porta questo a casa uno della mia squadra si è imbattuto di recente a Montegiorgio, nel centro Italia che è quotato per soli € 75.000 (circa $ 88.500).
Adagiato tra le dolci colline marchigiane, a 30 minuti dalla costa adriatica, è un luogo che potrei immaginare di prendermi una pausa e godermi la pace della campagna.
La principale imposta sulla proprietà in Italia è l'IMU, che viene calcolata sul valore dichiarato di una proprietà. Fissato dai comuni locali, è complicato da calcolare, ma generalmente l'aliquota varia dallo 0,4% allo 0,7%. Cifra pagando circa 300 euro all'anno di assicurazione. Ciò rende le tue commissioni ricorrenti incredibilmente basse. Potresti anche assumere un gestore di proprietà per fare le scartoffie e organizzare i tuoi pagamenti per te. Costerebbe circa 150€.
Abbinalo a un mutuo italiano a un tasso di interesse inferiore al 2% e parli di costi mensili molto bassi. Immagino poco più di 300€.
Certo, questa proprietà avrebbe bisogno di molti lavori per rinnovare e far rivivere. Ma con costi in uscita così bassi, il tuo budget può allungarsi molto di più.
I tuoi commenti e domande
È sicuro lasciare una proprietà libera in Portogallo?
Commento di Joe: . Sto cercando una casa per le vacanze in Portogallo, dove potrei venire a stare per una stagione o giù di lì. Per il resto dell'anno potrei lasciarlo inattivo. Pertanto, la sicurezza è un problema. Si prega di avvisare.
C'è una visione estesa di ottenere la residenza per la pensione. Sono un cittadino canadese che vive e lavoro a Hong Kong.
La risposta di Ronan: Ciao Joe, il Portogallo è tra i primi tre paesi del Global Peace Index 2020, la classifica dei paesi più sicuri al mondo, persino più alta del Canada. Quindi, è un posto abbastanza sicuro.
Ma ovviamente, se prevedi di lasciare la tua proprietà non occupata per lunghi periodi di tempo, dovresti comunque adottare alcune misure di sicurezza. Forse assumendo un gestore di proprietà per controllare la proprietà di tanto in tanto. Nelle zone turistiche, le proprietà non occupate sono all'ordine del giorno e generalmente non ci sono problemi.
Tuttavia, al momento di ottenere la residenza, dovrai aumentare il budget se prevedi di usufruire del programma di residenza per investimento immobiliare del Portogallo. L'investimento immobiliare minimo per qualificarsi è di € 280.000 per una proprietà in un'area a bassa densità che ha più di 30 anni. A seconda dell'età della proprietà e di dove si trova, arriva fino a € 500.000. Puoi leggere il mio rapporto completo sul visto d'oro del Portogallo in il numero RETA di questo mese.