La belle France sembra avere più della sua giusta quota di cose buone, non ultime sono cibo, vino e haute couture. Che tu stia cercando di trasferirti o ritirarti in Europa, o semplicemente di pianificare una vacanza prolungata, Francia dovrebbe essere in cima alla tua lista di possibilità. Ha tutti gli ingredienti che noi di International Living cerchiamo: un bel clima, una campagna incontaminata, una cultura di prim'ordine, un'assistenza sanitaria eccellente, tradizioni e storia colorate e, naturalmente, il luccichio e la raffinatezza di Parigi —probabilmente la capitale più affascinante del mondo. Non sorprende che la Francia sia la destinazione preferita del mondo, ricevendo oltre 80,5 milioni di visitatori all'estero ogni anno.
Se sei nel mercato immobiliare europeo, troverai gli immobili in Francia a un prezzo interessante. La Francia è un paese prevalentemente rurale, quindi se hai l'idea di restaurare un cottage, una fattoria o anche un castello, c'è un'ampia offerta di immobili in vendita in Francia tra cui scegliere. La scelta delle proprietà in Francia che vendono per meno di $ 100.000 è sorprendente. E non stiamo parlando solo di rovine e progetti di ristrutturazione.
La Francia ha un sacco di immobili di buon valore... Non avere fretta
La prima regola per l'acquisto di immobili in Francia è: non avere fretta. A meno che il tuo cuore non sia puntato su una casa nelle zone più popolari della Provenza, ci sono più che sufficienti castelli francesi, fattorie e case di villaggio sulla proprietà mercato per tutti. La scorta non si esaurirà all'improvviso, quindi prenditi il tuo tempo. Visita una gamma di diverse proprietà in Francia per avere un'idea dei prezzi degli immobili francesi. Chiaramente, vuoi ottenere quanta più maison possibile per il tuo dollaro. E nota: è abbastanza accettabile fare un'offerta.
Al di fuori delle zone di maggior rilievo, le case spesso vendono a meno dei prezzi di listino. In Francia l'attività di compravendita di beni immobili è gestita da un notaio. Il notaio è prima di tutto un pubblico ufficiale, non un avvocato, incaricato di garantire che tutti gli atti siano autentici e di incontestabile valore. Dovrai nominarne uno che agisca per te. Poiché sono personalmente responsabili dei contratti stipulati, devono essere obiettivi nei consigli forniti e devono agire con imparzialità nei confronti delle varie parti contrattuali. Di conseguenza, lo stesso notaio agisce spesso sia per il venditore che per l'acquirente. Sebbene ingaggiare il tuo notaio non sia strettamente necessario, è nel tuo migliore interesse.
Prezzi degli immobili in Francia
I prezzi in Francia possono variare lo spettro, da scintillanti appartamenti a Parigi che costano 20 milioni di dollari a case di villaggio in pietra che costano meno di 25.000 dollari. Come ovunque, i prezzi degli immobili tendono a corrispondere direttamente alla popolarità della regione, della città o del quartiere. Naturalmente, gli immobili nelle grandi città sono generalmente più costosi delle proprietà equivalenti di campagna o delle case rurali, e le case nel soleggiato sud costeranno inevitabilmente più di quelle nell'umida costa occidentale. Ma in quasi tutte le regioni della Francia si trovano case con un buon rapporto qualità-prezzo o addirittura affare, anche se trovarle potrebbe richiedere pazienza.
Agenzie immobiliari in Francia
Gli agenti immobiliari (agents immobiliers) in Francia sono rigorosamente regolamentati. Devono essere in possesso di una carte professionelle, che può essere rilasciata solo dall'autorità locale dell'agente dietro presentazione della prova che l'immobiliare ha un vincolo minimo o garanzia rispetto al deposito di denaro ricevuto dagli acquirenti di immobili.
Più di 8.000 agenti immobiliari francesi appartengono alla FNAIM (Fédération Nationale de l'Immobilier), un organismo professionale riconosciuto. FNAIM può fornirti un elenco di agenti membri nell'area prescelta. Il sito Web dell'organizzazione ha un elenco completo di agenti e un database con dettagli sulle proprietà disponibili in una determinata area. La rete FNAIM include agenti immobiliari britannici espatriati che si sono trasferiti in Francia. Ovviamente, il sistema britannico di acquisto di case non è lo stesso di quello del Nord America, ma questi agenti sono abituati a rispondere alle domande, in inglese, su come funziona il processo per l'acquisto di immobili in Francia.
Se tutto è nuovo per te e non sei sicuro delle tue conoscenze di lingua francese, questi agenti possono aiutarti ad aprire un conto bancario e ad avviare compagnie di gas, elettricità e telefonia. Gli agenti immobiliari francesi possono fare lo stesso, ma non tutti parlano inglese.
Acquisto di immobili in Francia
L'acquisto di immobili in Francia non è un processo difficile. Nella maggior parte dei casi, la procedura viene completata entro due o tre mesi.
L'agente redigerà un primo contratto di vendita, ovvero un compromis de vente. Ricorda, a meno che tu non sia completamente al corrente del processo, ti consigliamo di chiedere al tuo avvocato e/o a un notaio indipendente di esaminarlo prima di firmarlo.
Sebbene il compromis de vente sia il contratto più utilizzato, esistono anche altri tipi di contratti preliminari. È fondamentale ricordare che non esiste un modulo standard, quindi devi essere sicuro di ciò che stai firmando ed essere particolarmente sicuro che contenga tutte le condizioni sospensive necessarie.
Si tratta di condizioni che, se non soddisfatte, rendono nullo il contratto e danno diritto al potenziale acquirente al recupero della caparra. Ad esempio, il contratto preliminare potrebbe essere subordinato al fatto che il potenziale acquirente sia in grado di organizzare un prestito per l'acquisto dell'immobile.
La promesse de vente e la promesse d'achat sono altre due opzioni, che costituiscono entrambe un impegno a vendere o acquistare. Nel caso di entrambi questi contratti l'altra parte non è legalmente vincolata. D'altra parte, il compromis de vente è un accordo vincolante che fissa il prezzo e obbliga sia il venditore che l'acquirente a giungere a un eventuale completamento. Tuttavia, con una promesse de vente o una promesse d'achat, gli acquirenti che decidono di ritirarsi non perderanno la caparra, anche se potrebbero essere soggetti a richiesta di risarcimento danni. Lo stesso vale per i fornitori. Se rinunciano alla vendita, possono essere risarciti fino a un importo equivalente al deposito dell'acquirente.
Una guida passo passo all'acquisto di una proprietà in Francia
Passaggio 1: assumi il tuo avvocato
Ti consigliamo vivamente di rivolgerti al tuo avvocato e/o notaio indipendente, che parli sia inglese che francese, per rappresentarti durante tutto il processo di acquisto. Potresti chiederti perché, quando stai già pagando il notaio del governo per gestire il trasferimento della proprietà. Anche se non è necessario, è nel tuo interesse. L'unica funzione di un notaio governativo è assicurarsi che una vendita sia correttamente completata secondo la legge francese.
In quanto funzionari statali, agiscono per conto sia dell'acquirente che del venditore. Non hanno alcun obbligo di attirare la tua attenzione su potenziali aree problematiche. Un notaio francese indipendente non ti costerà nulla in più, poiché condividerà le spese con il notaio del governo. Ti guiderà attraverso le pratiche burocratiche e ti farà tradurre tutta la documentazione legale prima che ti venga richiesto di firmare qualsiasi cosa.
Inoltre, devi essere sicuro di aver compreso le leggi sull'eredità della Francia prima di firmare qualsiasi documento legale. Il modo in cui strutturi qualsiasi contratto (che si tratti di un unico nome, nomi congiunti o il nome di una società) influisce su chi eredita la tua proprietà. Indipendentemente da come hai formulato il tuo testamento nordamericano, non dare per scontato che il tuo coniuge, o chiunque altro, sarà il beneficiario della tua proprietà francese quando morirai. Le complesse leggi sull'eredità della Francia risalgono all'epoca napoleonica e garantiscono ai figli (e talvolta ai genitori) una quota del patrimonio. Il coniuge non ha diritto ereditario automatico. Ci sono modi per aggirare questo problema e un avvocato specializzato può consigliarti.
Passaggio 2: firma un contratto iniziale
L'agente redige un primo contratto di vendita, il compromis de vente. Ricorda, a meno che tu non sia assolutamente e chiaramente al corrente del processo, ti consigliamo di chiedere al tuo avvocato e/o a un notaio indipendente di esaminarlo prima di firmarlo. Sebbene il compromis de vente sia il più comune, esistono altri tipi di contratti preliminari. Non esiste un modulo standard. Sappi cosa stai firmando e assicurati che contenga eventuali condizioni sospensive che potrebbero essere ritenute necessarie. Si tratta di condizioni che, se non soddisfatte, rendono nullo il contratto e autorizzano il potenziale acquirente a recuperare la caparra. Ad esempio, ci sono leggi per garantire che il contratto preliminare possa essere subordinato alla possibilità che il potenziale acquirente sia in grado di organizzare un prestito per l'acquisto della proprietà.
La promesse de vente e la promesse d'achat sono opzioni. Questi costituiscono un impegno a vendere o acquistare, ma, in ogni caso, l'altra parte non è legalmente vincolata. D'altra parte, il compromis de vente è un accordo vincolante che fissa il prezzo e obbliga sia il venditore che l'acquirente a giungere a un eventuale completamento. Tuttavia, con una promesse de vente o una promesse d'achat, un acquirente che decide di ritirarsi non perderà il suo deposito… e potrebbe essere soggetto a richiesta di risarcimento danni. Lo stesso vale per il venditore. Se si ritira, può essere ritenuto responsabile per un risarcimento fino a un importo equivalente alla caparra dell'acquirente.
Passaggio 3: paga il tuo deposito
Alla firma del compromis de vente, l'acquirente paga un acconto, solitamente il 10% del prezzo dell'immobile. Questo deposito viene versato su un conto a garanzia, detenuto dal notaio o dall'agente immobiliare. In caso di pagamento in contanti, il contratto è considerato definitivo. Se ti ritiri, perdi il 10%. Se stai richiedendo un finanziamento, hai un massimo di 45 giorni per stipulare un mutuo. Se la banca si rifiuta di prestarti denaro, il contratto è nullo e tu riavrai il tuo deposito. Se, tuttavia, la banca accetta, le condizioni sono le stesse di un acquisto in contanti.
Passaggio 4: il notaio indaga sul titolo
Dopo aver firmato i compromessi e pagato il deposito, il notaio si mette al lavoro. Vengono effettuate varie perquisizioni relative alla proprietà dell'immobile. Durante questa fase intermedia, ti verrà richiesto di fornire al notaio copia dei tuoi certificati di nascita e (se pertinente) di matrimonio.
Passaggio 5: firma l'atto
Una volta che le ricerche sono state condotte e tutto è stato giudicato in ordine, sia l'acquirente che il venditore sono chiamati all'ufficio del notaio. Il notaio legge ad alta voce (in francese) l'atto finale di vendita, l'acte de vente. Entrambe le parti, oltre al notaio, sottoscrivono il presente atto. Se hai conferito una procura (par procuration) al tuo notaio o all'agente immobiliare, questi può firmare per tuo conto. Paghi il saldo, ricevi le chiavi e diventi proprietario dell'immobile. (Nota che i soldi del saldo devono essere a posto prima del giorno finale della vendita.)
Ti verrà fornito un documento di prova della proprietà e, dopo circa sei-otto settimane, riceverai una copia dell'atto una volta che è stato registrato nel sistema amministrativo francese. Il documento originale è conservato presso l'ufficio del notaio.
Una volta firmato l'atto finale, sei responsabile dell'assicurazione degli edifici. Questo, per legge, deve includere l'assicurazione di responsabilità civile. Sei responsabile del pagamento delle tasse locali e fondiarie (taxes d'habitation e tasse foncières). Le tasse di soggiorno sono a carico di chi occupa l'immobile il 1° gennaio. Le tasse foncières sono a carico della persona che possedeva l'immobile in quella stessa data. (I proprietari di nuove proprietà sono esenti dalle tasse foncières per i primi due anni.)
Tasse immobiliari francesi
Tassa di trasferimento
Una tassa di trasferimento dal 5,09% al 6,40% viene riscossa sulla vendita di immobili, a seconda del tipo, dell'ubicazione e dell'uso della proprietà.
Tassa governativa
Il governo francese addebita una tassa per la registrazione di un mutuo o di un prestito sulla tua proprietà. Il canone dipende dall'importo del prestito.
Imposta patrimoniale
Le tasse annuali sulla proprietà sono costituite dalla taxe d'habitation (pagata dai proprietari-occupanti e dalla maggior parte degli inquilini a lungo termine) e dalla taxe foncière (imposta sugli immobili). La formula di calcolo è piuttosto complessa e dipende da una serie di fattori, tra cui se l'immobile è la vostra residenza primaria o secondaria. Le residenze secondarie sono tassate con un'aliquota maggiore. La taxe foncière si basa sul valore locativo fittizio dell'appartamento. Tiene conto dell'età dell'edificio, dell'area di una città e delle dimensioni di una proprietà. Ad esempio, uno studio di 215 piedi quadrati in un vecchio edificio nel Marais (3° arrondissement) di Parigi potrebbe essere valutato a $ 205. La taxe foncière per un appartamento di 535 piedi quadrati con una camera da letto in un vecchio edificio nel 5° arrondissement potrebbe essere di $ 240. Per una piccola casa di villaggio nella Francia continentale, il conto combinato per la taxe foncière e la taxe d'habitation sarà probabilmente di circa $ 500; per una casa più grande, circa $ 1.000.
I condomini in Francia sono simili alle cooperative e agli edifici condominiali negli Stati Uniti. Sei proprietario del tuo appartamento ma condividi la responsabilità delle parti comuni dell'edificio con altri proprietari. È previsto un canone mensile di copropriété (co-op) che paga le spese relative alla manutenzione dell'edificio, alle utenze comuni (di solito inclusa l'acqua per tutti gli appartamenti), alla raccolta dei rifiuti, alla manutenzione, ecc. Questo addebito è di circa $ 120 al mese per entrambi i appartamenti parigini di cui sopra. Le tariffe tendono ad essere più basse nelle città e nei paesi di provincia. A Nizza, le spese di servizio mensili per la maggior parte degli appartamenti con una camera da letto in buone residenze sono per lo più comprese tra $ 65 e $ 90.
Imposta di successione
L'imposta di successione francese è a carico dei beneficiari. L'aliquota si applica sul valore netto del bene, al netto delle passività, ed eventuali soglie di esenzione fiscale dipendono dal rapporto tra il beneficiario e il defunto. I coniugi o le coppie in rapporti civili formali non sono soggetti alle tasse di successione francesi. Tuttavia, c'è una tassa di successione per i regali a vita. In questo caso, l'esenzione fiscale del coniuge è attualmente di € 80.740 e € 100.000 per genitori e figli. Il saldo eccedente l'indennità è tassato con aliquote progressive dal 5% fino ad un massimo del 45%. Per i familiari più remoti e altri, vengono concesse indennità minori e verranno applicate aliquote fiscali più elevate.
Imposta patrimoniale
A partire da gennaio 2018, il vecchio sistema di tassazione sul patrimonio è stato abolito e sostituito con uno nuovo che tassava solo gli immobili. I residenti in Francia con proprietà in tutto il mondo del valore di € 1.300.000 o più sono responsabili di questa nuova imposta sul patrimonio immobiliare. I proprietari di case non residenti sono responsabili solo per le proprietà in Francia.
I proprietari di abitazione con un valore immobiliare inferiore a € 800,00 hanno un'aliquota fiscale dello 0%. Gli immobili di valore compreso tra € 800.001 e € 1.300.000 hanno un'aliquota fiscale dello 0,5%. Da lì, le tariffe aumentano progressivamente in base alle fasce di valore degli immobili, fino a un massimo dell'1,5% per gli immobili oltre i 10.000.000 di euro.
Imposta sul reddito da locazione
Che tu risieda o meno in Francia, sarai soggetto all'imposta su qualsiasi reddito da locazione guadagnato dalla tua proprietà francese. Per i residenti fiscali in Francia, questo viene riscosso alle normali aliquote dell'imposta sul reddito (vedi sotto). Per i non residenti, sarà un minimo del 25%.
Aliquote dell'imposta sul reddito
A partire dal 2018, le aliquote dell'imposta sul reddito francese sono:
• Per redditi inferiori a 9.807 €, l'aliquota è 0%
• Da € 9.807 a € 27.086, 14%
• Da 27.086 € a 72.617 €, 30 %
• Da 72.617 € a 153.783 €, 41%
• Sopra 153.784 € il tasso è del 45%.
Imposta sulle plusvalenze sulla proprietà
Se vendi la tua proprietà francese durante i primi cinque anni di proprietà, sarai soggetto all'imposta sulle plusvalenze e agli oneri sociali per un totale del 34,5%. Uno sconto del 6% all'anno sulle imposte sulle plusvalenze è consentito a partire dal quinto anno di proprietà. Dopo 22 anni, sei esente dall'imposta sulle plusvalenze, ma sarai comunque soggetto agli oneri sociali fino a quando non avrai posseduto la proprietà per 30 anni.
Problemi di proprietà in Francia
Durante la lettura degli annunci immobiliari, potresti vedere che alcune proprietà hanno quello che viene chiamato un viager allegato al titolo. Con un viager, acquisti la proprietà a un prezzo fortemente scontato, ma il primo ha un interesse a vita nella proprietà. In altre parole, non puoi risiedere nella proprietà fino alla morte dell'ex proprietario. Anche se potrebbe rivelarsi un buon investimento per alcuni, è anche rischioso. Potresti aver sentito parlare di Jeanne Calment, originaria di Arles. Ha fatto notizia nel mondo qualche anno fa per un paio di motivi...
La prima è stata la sua incredibile longevità. Quando morì nel 1997, aveva raggiunto l'età di 122 anni. Ma a 90 anni aveva negoziato per vendere il suo appartamento 'en viager'. Significa 'per tutta la vita', ed è così che ha funzionato l'accordo: Monsieur Raffray, l'uomo che ha comprato la signora. L'appartamento di Calment, progettato per trasferirsi in esso dopo la sua morte. Ha anche accettato di pagarle 2.500 franchi al mese finché è vissuta. (Al tasso di cambio dell'epoca, circa $ 500.) Naturalmente presumeva che non avrebbe pagato l'ergastolo per troppo tempo.
Ma signora La calma è vissuta... e così via. Monsieur Raffray, infatti, è morto all'età di 77 anni, senza mai occupare l'appartamento. In totale, aveva pagato ciò che allora equivaleva a $ 184.000 in elemosina alla vecchia signora per una proprietà in cui non è mai riuscito a vivere. E i suoi sopravvissuti erano legalmente vincolati dall'accordo. Dovevano ancora scrivere a Mme. Calma il suo assegno mensile.
'Nella vita, a volte si fanno pessimi affari', rifletté la signora che fumava e mangiava foie gras. Calma.
Costi di transazione per l'acquisto di immobili in Francia
In Francia, l'acquirente è in genere l'unico responsabile di tutte le spese legali e le spese sostenute in relazione ai trasferimenti di proprietà. Questi variano a seconda che tu acquisti una nuova casa o una vecchia proprietà. È difficile fornire un calcolo esatto dei costi totali, ma generalmente puoi aspettarti di pagare dall'8% al 9% per una casa di villaggio tradizionale o per un cottage rurale e dal 3% al 4% per una casa o un appartamento di nuova costruzione.
Spese legali
Le spese legali comprendono non solo le spese notarili (frais de notaire), ma anche gli esborsi, le tasse, gli oneri vari, nonché le perquisizioni catastali e ipotecarie. Inoltre, l'imposta sulle vendite può essere dovuta per gli immobili di età inferiore a cinque anni in cui non vi è stata alcuna vendita precedente. Le spese notarili sono fissate dal governo al 5,09% e allo 0,715% per le proprietà di età inferiore ai cinque anni. I contatti sul campo in Francia ci hanno avvertito che alcuni notai cercano di addebitare commissioni aggiuntive agli anglofoni. Ovviamente, devi aspettarti di pagare più di un francese se i documenti necessitano di traduzione, ma determina quali sono le tariffe prima di procedere.
Commissioni
Le commissioni sono le commissioni addebitate dall'agente immobiliare per l'acquisto e di solito rappresentano tra il 4% e il 10% del prezzo di acquisto. Gli agenti immobiliari francesi possono fissare le proprie commissioni. Questo costo può essere dovuto dal venditore o dall'acquirente (non esiste una pratica standard), ma nella maggior parte dei casi l'acquirente è responsabile. Le commissioni sono spesso integrate nel prezzo di vendita. Chiedi informazioni quando stabilisci il contatto iniziale con un agente e inizi a ispezionare le proprietà. Prima di firmare qualsiasi contratto preliminare, vorrai sapere se sei responsabile per la commissione di un agente immobiliare.
Un punto degno di nota è che puoi radere qualche euro sui costi di acquisto detraendo la commissione di agenzia dal prezzo di vendita e pagandola direttamente a loro. Ciò consentirà di risparmiare sui costi notarili. Supponiamo che tu abbia d'occhio una proprietà da $ 100.000. Per semplificare le cose, assumiamo che l'agente abbia incluso la sua commissione del 10% in questo prezzo e che il notaio addebiterà il 10% in più. Ti verranno addebitati $ 110.000. Tuttavia, paga l'agente $ 10.000 e il notaio rimane con il 10% di $ 90.000. Hai risparmiato $ 1.000. Questo deve essere chiarito prima di firmare l'accordo iniziale.
